メリットとデメリット

土地活用の種類が分かったあとは、それぞれのメリット・デメリットを理解しておきましょう。土地売却「土地売却」のメリットは、資産の組替えが可能なこと、相続税資金を確保できることがあげられます。デメリットとしては、譲渡費用・譲渡税の発生、収益機会の喪失などがあります。「等価交換」をした場合は、譲渡税の優遇措置あり、資金なし・リスクなしで活用でき、自身の住まいを確保することができます。

逆に土地所有権は喪失することになりますし、減価償却もできません。「駐車場経営」であれば、初期投資が少なくて済み、更地への復帰や転用が簡単なことが魅力です。デメリットとしては、税制メリットが少ないこと、立体駐車場にした場合の更地への復帰や転用に費用がかかることなどがあります。

「アパート・マンション経営」であれば、税制の優遇措置と安定収入が見込めますが、空室のリスクや、転用が困難である点、また建築法上の制限、売却損などの可能性を考慮する必要があります。「オフィスビル・商業ビル経営」として利用するメリットは、アパート・マンション経営に向かない土地でも活用が可能なこと、高い賃貸収入が見込めること、相続税・所得税対策に有効なことがあげられます。

一方で、高額な建築費用がかかり、経営リスクがある点が難しいところです。「ロードサイト店舗経営」をするのであれば、高い収益が望めるうえに管理業務は負担が軽く、駅からの立地が悪くても可能な点がすぐれていますが、初期投資が高額であることとテナントの撤退リスクが大きいことが難点です。「定期借地」のメリットは、税制上の優遇措置あり、土地を保有したまま分譲可能、借り入れによるリスクなし、優良資産を残せるなどがあげられます。デメリットとしては、長期間転用が不可能、地代による収益により賃貸に比べると収益性が劣ることなどがあります。

土地活用は、保有する土地の特徴を見極め、その土地に合った活用方法を選ぶことで最大限の収益を得ることができます。ぜひ紹介した内容を参考に、上手に土地活用を実践してください。


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マンション経営のリスクを考える

マンションの経営に関してのリスクを考えるとき、多くの人がまず思いつくのが空室が続くリスクではないでしょうか。どのような物件でも、入居者の退去は避けられないものです。空室の期間は収入がありませんので、その期間を短くしたいものです。このリスクに対応出来る物件を選ぶことが重要になってきます。

例えば、東京では特に需要が多い1Kやワンルームマンションなどの人気のある間取りであること、空室になったとしても売りやすい物件を選択する事です。そして、老朽化リスクです。どんな物件でも、時間がたてば古くなりますので修繕が必要になってきます。修繕の費用をなるべく抑えられる物件を選ぶことが重要です。一棟物件は修繕計画から積立、工事まで全部自分で行わなければなりませんので区分所有を選ぶことです。管理会社が長期修繕の計画と費用算定をしているため安心ができます。他にも集金できないリスク や、地震・火災等のリスク もあります。マンション経営をするなら、いろいろなリスクとそのリスクに対応できる方法をあらかじめ考えること大切です。

土地活用の種類

建物を貸し出し土地活用には様々な種類があり、収益性やメリット・デメリットが異なります。短期間で収益を得たい場合、長期的に安定収入を得たい場合では活用方法も異なります。活用方法によってはあらかじめ多額の資金が必要になる場合もあり、資産状況次第では大きなリスクを抱えることになります。まずはどのような土地活用の種類があるのか、理解しておきましょう。

土地活用でイメージしやすいのは「現金化」で、これは土地を手放し現金を得る方法です。現金化には「土地売却」と「等価交換」があります。「土地売却」とは、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が購入者を探したあとに土地を売却する方法です。不動産会社が購入する場合もあります。「等価交換」とは、土地に建物を建てたあとに売却する方法です。土地保有者は土地を手放す代わりに、建物の権利を得ます。

次に「賃貸収入」方法があります。これは土地か建物を貸し出し賃貸収入を得る方法です。「アパート・マンション経営」、「オフィスビル・商業ビル経営」、「駐車場経営」、「ロードサイド店舗経営」などがあります。「アパート・マンション経営」とは、保有する土地にアパートやマンションを建てたあと、賃貸物件として貸し出し、賃料を得る方法です。賃貸物件の需要は高く、土地活用の中でもメジャーな方法ですが、空室リスクもあります。しかし税制面でのメリットが大きく人気の活用法となっています。

「オフィスビル・商業ビル経営」とは、自分が持っている土地に建てた建物を、企業や店舗に対して貸し出しをすることです。賃貸収入が高いことが魅力ですが、建築コストや経営リスクが高いのが特徴です。「駐車場経営」とは、土地を駐車場として利用する方法です。青空駐車場として以外にも、立体駐車場としても活用できます。「ロードサイド店舗経営」とは、幹線道路沿いの広い敷地を利用し、大規模店舗やショッピングセンターとして貸し出す方法です。土地を貸し出して借地料を得る方法と、建物を建てて貸し出し賃料を得る方法とがあります。

このほかに土地を貸し出し、賃料を一括して得る「定期借地」方法があります。これは50年以上など、長期間を設定して土地を貸し出し、借地料を一番最初に一括で受け取る方法です。契約期間が満了すれば土地は返ってくるため、所有権を保持したまままとまった資金が得られます。

首都圏のロードサイド店舗向けの事業用不動産情報

事業用不動産の情報サイトでは、様々なビジネスにぴったりの物件を紹介していますが、その中でも首都圏のロードサイド店舗向けの土地情報はとてもお勧めできると思います。特にロードサイド向けの店舗用の土地であれば、主要道路に面した立地であるので、マイカーで来店する顧客をターゲットとした店舗を新規開店する場合にとても魅力的だと思います

更に駅から離れたエリアなので、割安な価格で広い土地が購入できる点も人気の秘密なのです。その中には東京郊外の主要道路に面した300坪以上の土地もあり、ロケーションがとても良い物件であるにもかかわらず、2億2000万円という価格はとてもお買い得だと思います。特にファミリーレストランなどの店舗にも最適ですが、交通量が多いために、ドラッグストアや紳士服専門店としても活用できると思います。しかし割安な価格というメリット活かして、いくつかの区画に分けてから新築一戸建て住宅として分譲する方法もあるのです。

土地活用の基礎知識

日本がバブル期の頃、土地は「持っていること」に意味がありました。それは将来的に土地が確実に値上がりすることが見込め、現金収入に繋がる可能性があったからですが、現在では土地を保有していても価値が上がる保証はなく、固定資産税や将来的には相続税も必要になってくるため、持っているだけでなく、「有効に活用してこそ意味がある」ようになりました。

実際に土地を持っていて活用したいと考えた場合、何に活用しても良いというわけではありません。駐車場にして経営すれば手っ取り早いと感じるかもしれませんが、実際に駐車場として収益をあげている土地でも、マンション経営にすればさらに高収益が見込めるケースもあるため、その土地が備える特徴を見極めたうえで最適な活用を行うことが重要です。

最適な活用により土地の収益力を上げるためには、まずはじめに保有する土地の現在の活用法について見直すことが重要です。すでに活用している土地でも改善点が見られるのであれば、積極的に改善したほうが望ましいです。特に相続対策を考えた場合、土地収益が高いに越したことはありません。相続対策として土地を売却される方もいらっしゃいますが、土地売却はその土地が生み出す利益も手放すことになります。しっかりと活用して継続的に収益を得るほうがメリットが大きいため、上手に活用しましょう。

当サイトでは、土地活用の種類やそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。それぞれの特徴を理解し、自分の持つ土地に合った活用方法を見極めましょう。

土地の相続税!売る前にマンション検討を!

都市部では本当に相続税が高額であるため、他に資産のない状態で土地の相続が発生した場合などは、多くのケースでせっかく相続した土地にもかかわらず、相続税のために売却せざるを得ないという話も珍しくありません。しかし、本当に売らなくてはいけないのか?その点については少し考えてみた方がよいかも知れません。

まず、ある程度まとまった広さの土地であるなら、デベロッパーとの共同事業でマンション建築を行うといった手法も有効です。いわゆる「等価交換」と呼ばれるこのような手法であれば、相続した土地は一度デベロッパーに提供し、デベロッパーはその土地に建設したマンションの住戸を、土地代金に見合う戸数だけ土地提供者に譲渡します。つまり、土地とマンションの何部屋かを交換するという仕組みです。元の土地所有者は、手に入れたマンションの部屋を何戸か売却し相続税を払い、なお残ったマンションの何部屋かを形を変えた財産として相続するのです。このような手法も含め、税理士に相談することで、さまざまな道が開けるものですよ。